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Marzo 15, 2016

Bosa, donde más crecen el comercio y la vivienda

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Algo sucede en Bosa, una localidad con atrasos de infraestructura vial, pero en la mira de los constructores y el comercio. En ocho años, entre el 2008 y el 2016, fue la que más valorizó sus predios en Bogotá, que aumentaron su valor catastral el 383 %: pasaron de costar 3,01 billones de pesos a 14,56 billones, casi lo que costaría hacer la primera línea del metro de Bogotá, o dos billones menos que el presupuesto de la ciudad para este año.

En ocho años, valor catastral de esta localidad pasó de costar $ 3,01 billones a $ 14,56 billones.

En ocho años, valor catastral de esta localidad pasó de costar $ 3,01 billones a $ 14,56 billones.

También fue la segunda donde más se incrementó el área construida: en esos ocho años aumentó el 63 %, es decir que pasó de tener 8,4 millones de metros cuadrados a 13,78 millones. Esto significa que aportó el 6,4 % del crecimiento de la capital, solo superada por Fontibón (6,8 %).

Bosa ha capturado la atención de los sectores inmobiliario y comercial, pese a que la malla vial es la misma de hace años: la avenida Ciudad de Cali, la principal vía de acceso, desaparece frente a un terreno lleno de buses. Solo hay dos contratos por casi $ 110.000 millones para construcción nueva y son para prolongar esta avenida. Se iniciaron en el 2014, pero no llevan más del 14 % de avance, según el visor de proyectos del Instituto de Desarrollo Urbano (IDU).

¿Qué pasa con esta localidad que la ha vuelto tan atractiva para los privados? En primer lugar, el valor del suelo o de los predios, que tiene un valor catastral promedio de 1,4 millones de pesos por metro cuadrado construido, para el sector comercial. En barrios de Usaquén como Cedritos, por ejemplo, ese valor promedio es de 4,8 millones de pesos.

Es clave recordar que en Bogotá el valor catastral equivale, aproximadamente, al 70 % del valor en el que son ofrecidos estos predios comercialmente en el mercado.

Comercio, en ascenso

En Bosa, los edificios crecen hasta tocar el cielo y el comercio, las bodegas y la industria son cada vez mayores. En el primer caso, el valor catastral de los predios aumentó el 565 % (pasó de $ 59.000 millones a $ 392.000 millones) y su área, 67 % (de 166.180 a 277.533 metros cuadrados).

En el caso de las bodegas, había 137.766 metros cuadrados de ellas con un valor catastral de $ 58.000 millones en el año 2008, pero ocho años después llegaron a 239.873 metros cuadrados y $ 664.000 millones, para un aumento de 77 % y 1.045 %, respectivamente.

Y la industria estaba en 50.319 metros cuadrados y $ 81.000 millones, pero llegó a 67.477 metros y $ 174.000 millones: creció un área de 34 % y su precio, el 116 %.

Juan Esteban Orrego, presidente de Fenalco Bogotá-Cundinamarca, explica que en Bosa, “cada dos o tres casas abren actividades comerciales, servicios al comercio, como peluquerías, misceláneas o sastrerías. Muchas de ellas en la informalidad, porque la gente que va llegando a engrosar la población busca alternativas económicas”.

No obstante, advirtió que la existencia de cada uno de esos negocios puede ser efímera, al menos desde el punto de vista de la formalidad, pues “muchos de los que sacan registro en Cámara y Comercio tienen una vida útil de dos años y no alcanzan a renovar la matrícula por tercera vez”.

Claudia Puentes Riaño resaltó que el área construida de los centros comerciales no crece tanto como se piensa. “Bogotá es esencialmente una ciudad de comercio de calle. A los bogotanos les gustan los locales que quedan sobre andén: 9 de cada 10 metros cuadrados de comercio en Bogotá son de este tipo”, dijo.

Puentes lo relacionó con la importancia de recuperar el espacio público. “Las calles son como los corredores de los centros comerciales. Si no lo defendemos, se acaba el valor inmobiliario de comercio formal”.

Sector residencial, el más grande

De todas las localidades Bogotá, Bosa es la que tiene mayor vocación residencial, pues las viviendas ahí representan el 92 % de los predios, mientras que en el resto de la ciudad es apenas superior al 60 %.

Sus habitantes son de estrato 2, en su mayoría: aumentó el 50 % en los últimos ocho años y representa el 86,8 % del total de los predios, lo que demuestra el incremento en la población que llega desde otras zonas del país.

En un recorrido, este diario comprobó que hay construcciones con alturas de 15 pisos. Tal es el caso de un edificio que se ve justo donde termina la avenida Ciudad de Cali. Más adelante, en Chicalá, hay viviendas nuevas. Pero en donde se ve con mayor claridad es en ciudadela Campo Verde, que tiene al menos 10 manzanas nuevas donde antes solo había potreros.

Martha Moreno Mesa, gerente de Camacol Bogotá, cree que hay cuatro razones para este auge de la actividad constructora. En primer lugar, ahí se construye el 63 % de la vivienda de interés social. Por otra parte, se ha habilitado suelo mediante planes parciales. Una tercera razón es que es en Bosa donde se ha concentrado gran parte de los proyectos del programa de vivienda para ahorradores y, finalmente, el cierre de varias fábricas liberaron predios para vivienda, a pesar de que el área y valorización de la industria también crecieron.

Así, el sector residencial pasó de valer $ 2,29 billones y tener 8,49 millones de metros cuadrados de área construida en el 2008, a $ 10,21 billones y 13,78 millones de metros cuadrados en el 2016. El incremento fue de 345 % en valor y 62 % en área.

Camacol asegura que en el último año, incluido enero del 2016, se vendieron 5.500 unidades de vivienda, una cifra 5,8 % mayor que la del mismo periodo del año anterior.

El Tiempo

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