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Julio 22, 2013

El Pot-blema de Bogotá

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Written by: Metro en Bogotá
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Gremios y constructores cuestionan la decisión del alcalde Gustavo Petro de concentrar el desarrollo del sector en el centro de la ciudad. Algunos ya están empacando maletas para trabajar fuera de la capital.

“Decidimos no volver a construir nada en Bogotá”. Así, de manera tajante, el ingeniero Roberto Muñoz anuncia que su firma RMR Construcciones se va en busca de nuevas oportunidades a otras ciudades del país, como Barranquilla, por ejemplo, porque considera que en la capital no hay manera de volver a desarrollar nuevos planes de vivienda, por lo menos mientras Gustavo Petro esté en la alcaldía de Bogotá.

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“El alcalde, con su Plan de Ordenamiento Territorial (POT), está concentrando todo el programa de vivienda en el ‘Centro Ampliado’ que llama. Y eso va a retrasar la construcción en otros sectores como el norte de la ciudad. Pero el problema grave es que el centro no tiene la infraestructura de servicios públicos para desarrollar un plan de vivienda como el que se pretende, para ubicar allí a un millón de personas”, advierte el constructor.

Pero eso no es todo. Asegura Muñoz que la mayoría de los predios del centro están en medio de engorrosos procesos de sucesión y que integrar al proyecto una sola manzana podría tardar muchos años mientras se resuelven los juicios y las legalizaciones.

“Si juntamos estos dos factores tan críticos, desarrollar el centro de la ciudad como lo propone el alcalde puede durar unos 20 años. Mientras tanto el resto de la ciudad quedará paralizada en lo que tiene que ver con nuevos y masivos proyectos de construcción de vivienda, lo que generaría un gran déficit habitacional y elevaría el precio de la vivienda tanto nueva como arrendada, como ya está sucediendo. En cambio, si uno compra un lote de tres hectáreas en el norte de Bogotá, a un solo dueño, puede construir 500 unidades en un tiempo relativamente corto”, señala el empresario.

Otros constructores como Andrés Osorio, advierten que para que un proyecto de vivienda popular sea rentable éste se debe desarrollar de manera industrializada y manejando economías de escala, lo que funciona para proyectos de 200 o 300 apartamentos y no como los que se quieren construir en el centro de Bogotá.

“Esa misma ecuación no funciona para pequeños edificios de 20 o 30 apartamentos. Además, en la ciudad, especialmente en el centro, hay muchas dificultades en el suministro de agua y en la conexión de servicios públicos. A eso se suma el alto costo de la tierra. Por eso muchos empresarios del sector se están yendo para otras ciudades o están comprando edificios viejos, a unos altos costos, para desarrollar proyectos muy puntuales que no dejan muchos márgenes”, sostiene.

Pese a que el alcalde Petro defiende a capa y espada su POT para volver habitable el centro de la ciudad, las críticas en torno a su propuesta no cesan. Esta vez el turno es para el presidente de Fedelonjas, Cesar Llano, quien sostiene que si bien los POT generan polémica en las diferentes ciudades por los intereses que hay de por medio en el negocio de la construcción, el caso de Bogotá es atípico pues a su juicio se quiere imponer un modelo “que si bien es loable”, es agresivo e impositivo.

“No nos oponemos a que se desarrolle y se renueve el centro de Bogotá. Pero no se puede esperar que se haga de un día para otro. Este es un proceso que requiere de una transición, de encadenamiento, de etapas como hasta ahora se ha venido haciendo con el desarrollo del resto de la ciudad. Hay que tener en cuenta que comprar, legalizar predios, tumbar todos esos edificios y ampliar las redes de servicios públicos puede durar unos cinco años o más. Y mientras tanto se va a constreñir la construcción de nuevos programas de vivienda de interés social sino se incorpora tierra nueva para dichos proyectos en zonas como Funza, Faca o Chía y una ciudad como Bogotá no puede darse ese lujo”, advierte.

Según Llano, el plan de renovación del centro de Bogotá que plantea la actual administración puede llegar a costar unos 5 billones de pesos, va a generar un caos en toda la ciudad, va a frenar el desarrollo urbano en otros sectores y desde ya está ocasionando un alza en los precios de la vivienda, tendencia que podría trasladarse a otras ciudades del país debido a que los constructores están buscando oportunidades afuera de la capital.

De hecho, el ministro de Vivienda, Luis Felipe Henao Cardona, advirtió que las modificaciones presentadas por el Distrito implican serias cargas impositivas a constructores y promotores inmobiliarios y generan nuevos trámites para el desarrollo urbanístico, lo cual redundará en un encarecimiento inminente en los costos de la vivienda de hasta 15% en lo que el Distrito denomina Centro Ampliado y hasta del 40% en otras áreas.

“La oferta de vivienda en Bogotá es muy pobre. En el sur de la ciudad se disminuye en más de 30% el suelo urbanizable y en Usme, por ejemplo, se pasa de 933 hectáreas disponibles a sólo 310, promoviendo además desarrollos suburbanos de baja densidad”, advierte el funcionario.

Según Henao, la modificación del Plan contradice el modelo de articulación regional y concentra todo el desarrollo urbano de los próximos años en el ‘Centro Ampliado’ de Bogotá.

Y de acuerdo con el seguimiento que le hace Camacol seccional Bogotá y Cundinamarca a la propuesta de modificación del POT de la capital, unos 119 planes parciales, que se encuentran en proceso de delimitación o formulación, quedarían paralizados. Así lo anunció la gerente regional de la agremiación, Martha Moreno Mesa, quien añadió que de estos planes parciales 99 se encuentran en desarrollo y 20 son de renovación urbana.

“La administración ha tenido paralizadas innecesariamente 3.619 hectáreas por la falta de articulación entre la propuesta de modificación y los proyectos que están en curso. Con esto lo que se evidencia es que Bogotá no ha tenido una institucionalidad frente a este tema y que con la propuesta se desdibujan los lineamientos de ciudad”, aseguró Moreno.

La dirigente gremial habló de la necesidad de habilitar el suelo requerido para atender las necesidades de vivienda que tiene Bogotá, que hoy presenta un déficit cuantitativo de 260.000 soluciones. A ese panorama hay que sumarle la creación de nuevos hogares, el promedio anual es de 58.000.

Según las proyecciones hechas con estas cifras, Camacol alertó que para el 2020 se crearán cerca de 468.000 nuevos hogares, de los cuales 281.000 van a requerir Vivienda de Interés Social (VIS) y 187.000 estarán en el segmento no VIS.

“Para atender esta demanda y cubrir el déficit actual, se van a requerir 730.000 viviendas, 4.327 hectáreas brutas de tierra disponible que llegarían a sumar 5.625 hectáreas al incluir los usos complementarios”, sostiene la agremiación.

Por su parte, la presidenta de Camacol, Sandra Forero, señaló que si se mantiene el plan que prohíbe la construcción de vivienda en sectores como Usme, en el plan zonal del norte y el borde occidental, se va generar un boom de vivienda ilegal en esas zonas de la ciudad. “La administración distrital no puede seguir diciendo que por el cambio climático esos planes no se pueden adelantar. Su obligación es tener los estudios detallados, que no existen, y decir cuáles son las zonas de riesgo y las obras de mitigación, y no solamente ciar que después se conocerán cuáles son las zonas”.

Por lo pronto, continúa la incertidumbre pues el Concejo de Bogotá no le aprobó al alcalde Petro su Plan de Ordenamiento Territorial (POT), el cual podría ejecutar por decreto. Esta situación tiene en ascuas a los constructores, pues unos no saben a ciencia cierta qué tipo de lotes comprar para adelantar nuevos proyectos de vivienda, mientras que otros consideran que por ahora sigue el POT actual vigente.

Entre tanto continúa el ritmo de desaceleración de la construcción Bogotá, que durante el primer trimestre del año reportó una caída de 11,3 por ciento, según lo reportó el Dane, lo que ha representado la pérdida de más de 70.000

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